北漂青年回巢　房價所得比哪裡最宜居?

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文／林奇芬

這次選舉韓國瑜在高雄引爆旋風，他喊出要讓北漂青年回家，引發熱烈迴響。其實，台灣一直以來，經濟、就業集中雙北市發展，讓雙北房價居高不下，也讓民眾望屋興嘆。若是北漂青年都可回家鄉就業，不僅可促進地方發展，也讓居住問題大大有解。

房價所得比，雙北市望屋興嘆，桃園、高雄較合理

根據內政部統計，台北市、新北市的房價所得比(房價除以所得的倍數)，分別高居15倍、12.27倍，已經逼近全球第一香港(房價所得比18倍)的水準，跟新加坡、東京目前4.5到5倍水準相比，更是負擔沉重。這也難怪年輕人要大聲興嘆，買不起房子。

但若離開這二個城市，住在其他城市的負擔就可大幅降低，目前台中市房價所得比是9.3倍，桃園市8.12倍，高雄市是7.94倍，與台北市相比，可說是輕鬆許多。此外，基隆市、嘉義市、屏東縣房價所得比，分別為5.26、5.61、5.7倍，則是全台負擔最低的都市。

房貸負擔率，雙北壓垮上班族，基隆、嘉義輕鬆繳

若是房價高，房價所得比高，則相對購屋族的房貸負擔就很沉重。舉例來說，台北市、新北市民眾，房貸佔所得比高達61%、50%，等於每個月收入超過一半以上要用來付房貸，勢必排擠其他支出，讓民眾生活倍加困窘。

相對來說，桃園市、高雄市，房貸佔家庭所得比僅33%、32%，負擔相對輕鬆，而基隆市、嘉義市的房貸負擔僅佔21%、23%，繳房貸更是無壓力。換句話說，出了雙北市之後，房貸佔所得比大多在35%以下，都算是民眾可以負擔的範圍。

創造地方就業，不用喊買不起房

這幾年大家常常談高房價問題，其實，高房價問題主要發生在台北市與新北市，台灣其他城市的房價並沒有過度失控。但為何房價這麼貴，民眾卻還要北漂，擠到雙北市來就業呢?如果家鄉可以提供穩定的工作機會，應該有很多青年願意留在家鄉就業，不僅可以與家人親近，還可以獲得更好的生活品質，何樂不為呢?

或許，解決房市問題，重點不是打房，應該是讓各地方均衡發展，創造地方就業機會，紓緩雙北市的擁擠吧。

房價所得比 幾倍才合理

勞動部日前舉行基本工資審議委員會，勞資雙方歷經史上最長的 9 個小時協商，最後拍板敲定，建議政院明年起基本工資月薪由現行 2 萬 2 千元調高到 23100 元，時薪也由 140 元調高至 150 元，預計明年 1 月 1 日正式上路。這一調整讓勞資雙方爭論不休，然而真正攸關勞工生活的是可支配所得，這才跟能否租得起屋、買得起房、付得出貸款有直接相關。

所謂可支配所得，以行政院主計總處編製的可支配所得資料，定義為所得收入總計減去非消費支出，非消費支出指的就是由利息、賦稅支出及經常移轉支出所組成。

台灣景氣陷入低谷，現在就像爬山一樣，慢慢往上爬，今年第 2 季經濟成長率概估為 3.29%，是 2015 年來同期新高，已連續 4 季突破 3%。低薪情況也逐步獲得緩解，第 1 季可支配所得增幅年增 1.69%。當然，還有很大的努力空間，因為相較於高房價，目前居高不下的房價所得比，讓年輕人望屋興嘆，才是最大的問題。

房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標，全台灣房價所得比從 2002 年 4.4 倍，2016 年上升到 8.5 倍，台北市則從 5.8 倍漲到 15 倍。這 15 倍的概念就是平均年所得約 160 萬元的雙薪家庭，必須 15 年不吃不喝，才能買到台北市 30 坪、每坪 80 萬元的新屋。國際衡量標準房價所得比約 3 到 5 倍較為合理，這是由中位數實價登錄房價除以中位數所得到的倍數。

營建署還有一個房價負擔能力指標，貸款負擔率比例越高，表示房價負擔能力越低。根據 8 月初發布今年第一季房價負擔能力，全國貸款負擔率 37.25%，季減 0.33%，房價負擔能力維持在略低等級。

日本東京也和台灣一樣有著高房價問題，近幾年「以租代買」蔚為風潮，空屋率越來越高，新屋房價所得比降至 10.68 倍，也是近 5 年來首次下滑。

房價所得比要向下修正，必須有兩個要件，一是房價向下調整，另一是所得提高。從過去經驗來看，通常會在市場盤整期幾年間逐漸同時調整。健康的調整應該是所得提高，過高房價適時修正，而不是刻意打壓房價，對經濟才是正向的發展。

房價所得比 15年差距拉大10倍

2019-04-07 06:00

雙北市近16年的房價所得比變化，2002年台北縣平均維持在6.15倍，台北市則維持在6.01倍。反觀2018年台北市已經加重到15.32倍，新北市加重到12.6倍。（彭博檔案照）

家庭可支配所得中位數增幅不到兩成 住宅總價漲幅卻逾兩倍

〔記者徐義平／台北報導〕根據歷年房價負擔能力統計資訊，十五年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成，但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍，相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍，要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情。

以近期政治大學地政系特聘教授張金鶚換新屋為例，他強調，需要賣掉三間舊屋才能支付一間新房，更直言目前房價並非單靠薪資就負擔得起。更有業者指出，二十年前在雙北市五百萬元就可以買進一間房，現在五百萬元只能當自備款，可能還不夠，甚至三十年前的房屋總價，現在只能買到一坪而已。

根據該統計資訊，二○○二年時全國家戶年可支配所得中位數為七十四萬餘元，當時全國房價所得比為四．三八倍，推估當時中位數住宅總價近三二五萬元。但二○一七年全國家戶年可支配所得中位數為八十八萬餘元，十五年增幅不到兩成、約十八．九二％。但二○一七年全國房價所得比為九．二七倍，推估中位數住宅總價落在八一五萬餘元，十五年來住宅總價翻漲二．五倍，對比可支配所得僅成長不到兩成，兩者差距十五年時間拉大達十倍。

該段時間的貸款負擔率也是節節加重，進一步分析二○○二至二○一八年第二季貸款負擔率走勢，二○○二至二○一○年，長達八年時間全國貸款負擔率始終維持在三十％以下，其中二○○二至二○○七年更不到二十五％。不過，二○一一年之後，全國房貸負擔率不只站上三十％，甚至一路加重，二○一六年快要叩關四十％，二○一八年則稍微減輕至三十六至三十八％。

雙北房貸沉重 過半收入繳房貸

雙北市的貸款負擔率加重幅度更是令人咋舌，二○○二年均維持在三十％出頭，二○一八年北市房貸負擔率超過六十％、新北市則超過五十％，顯見房貸負擔已經侵蝕其他生活開銷，甚至收入的一半以上都是拿來付房貸。

投資、節稅買盤湧入 推升房價

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，ＳＡＲＳ之後政府祭出土增稅減半的政策，再加上利率走低，雖然二○○八年金融海嘯短暫打亂市場秩序，但其後調降遺贈稅、全球量化寬鬆，創造資金、稅金成本雙降，為房市打造得天獨厚的投資溫床，加上台商鮭魚返鄉、輸入型通膨隱憂，醞釀存錢、存股不如存房的投資氛圍，帶動投資、置產、節稅買盤大量湧入，房產投資儼然成為不敗顯學。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，量化寬鬆，狂印炒票是導致房地產、證券市場泡沫化的主因，而且更進一步導致民眾不敢消費，擔心錢變薄，反而轉向投入房地產，促使房價往上漲，房價往上漲的問題，則讓所得集中在繳納房貸，更沒有錢可以消費，產生惡性循環的結果，至今還無法解開。