房價太高，年輕人買不起，與其望房興嘆，等著存夠錢、房價變便宜，不如腦筋轉個彎，換個新觀念，讓你的人生從此不一樣。
這個新觀念就是，房子，不要買來住，要買來租、買來換；這樣，才有機會從無殼變有殼、小屋換大屋，甚至從「蛋白區」，變「蛋黃區」（編按：蛋白區指非精華區房子，蛋黃區指精華區房子）。
想想看，一個月薪四萬元的上班族，如果在大台北地區買一間六百萬元的房子，貸款八成，得先存一百二十萬元頭期款，往後，每個月付本息二萬八千多元（以年息二％計算），手上可動用資金剩一萬二千元，只能縮衣節食，過極簡生活。
如果這間房子，不是用來住，而是拿來出租，若近捷運、屋況又不錯，月租約一萬二千元，繳付房貸本息，負擔只剩下一萬六千元，手上還有兩萬多元現金。當然，如果膽子大一點，先不還本金，只還八千元房貸利息，那每個月還會多出四千元現金，可做運用。
買來住、買來租或賣，生活截然不同。以下兩個故事，六年級生柯惇貿、七年級生的「有愛租屋團隊」正告訴我們，錢不多沒關係，透過好方法、行動力，一樣可以是有殼族。
工程師靠48萬元「房滾房」
從台中買到台北，年薪變三百萬
今年四十歲，有「城市醫生」之稱的城市物業管理顧問公司負責人柯惇貿，十二年前，還是位於內湖科學園區經貿聯網的工程師，月薪五萬元；當時，他只有四十八萬元存款，要買台北市的房子來住，根本是天方夜譚。
觸動他想投資房地產，是當時一位小主管的一句話：「只要你好好幹，像我這樣年薪百萬，沒問題。」聽了他的話，柯惇貿很仔細的計算後發現，要達到年薪百萬，至少十年以上。
「要十年，有點久！」他有點嚇到，開始思考，有沒有其他方法可以突破上班限制，讓自己不被工作綁住，於是，他開始接觸投資理財，除了上課也看書，《富爸爸，窮爸爸》是啟蒙書，作者羅伯特．清崎（Robert Kiyosaki）一句話點醒他：「要賺取『非工資收入』，財富才能自由。」
二十八歲那年，他用四十八萬元積蓄，在台中逢甲大學附近，買了一間二百四十萬元的房子，隔成套房出租，每月租金二萬一千元，扣掉房貸本息，每個月還有一萬元淨收入。
第一間房子，操作成功，讓他信心大增，只要有五十萬元，每個月收入就可以增加，於是，他向銀行借款，繼續買下第二間、第三間⋯⋯，從台中逢甲商圈，買到台北市中山區、大同區，全盛時期，手上曾有上百間房子，目前手上約五十間。
除了出租有穩定現金流外，他也發現，近十年來，房市走多頭，買賣獲利更大，尤其，帶租約（編按：買賣的房子已有房客承租，不必再找人出租）的房子，更容易出售。因此，買進來的房子，只要有兩成獲利，就會出場，讓手上保有現金，來買下一間房子。他也同時「汰弱換強」，留下地點較好、條件較優的物件，像頂樓加蓋的房子，較難出租，他就會陸續處分掉。
十多年下來，他估算，平均年薪約二、三百萬元，和年薪百萬相較，一樣是十年，卻比當初主管的「鼓勵」，多了兩、三倍，身為台北人的他，現在定居台中，但早有能力買下台北市的房子。
七個年輕人「團購」房子
買捷運宅收租，投報率比行情多一倍
買東西可以團購，買房子，也可以團購。年輕人沒錢買房，不用怕，找到志同道合、可信任的夥伴，透過資訊、專業交流，買房沒問題。
由七位六、七年級生組成的「有愛租屋團隊」兩年前成立，目前在新北市捷運站附近，共同擁有兩間房子出租，每人出資約八十萬元左右，租金的投資報酬率超過六％，相較雙北市租金行情二％、三％，六％投報率「很迷人」。
這七人，兩年前因為上投資理財課聽演講而認識，後來相約看房子，慢慢的，每個人的興趣、專長就出現了，有人喜歡找物件，有人喜歡裝潢，有人有房仲經驗，有人擅長財務，於是，七人團隊開始分工，共同投資。
一開始，他們便設定買房子要有現金流，不能因為買房子，影響生活品質。因此，租金投報率、物件管理、財務管理、如何出場，都仔細討論，也有共識。
以新北市捷運站附近一間三十坪中古公寓為例，兩年前以七百五十萬元買進，隔成五間套房，每間均含衛浴、簡單廚具、家具，買價加上每間三十七萬元裝潢成本，總投資成本九百三十五萬元，扣掉六百萬元貸款，再加上買房需要的雜支十五萬元，自備款共三百五十萬元，七人每人出五十萬元。
房間一間月租一萬元，五間共收五萬元，扣掉一萬元貸款利息，剩下四萬元，就每月分給七位投資夥伴；第二間也是這種操作模式，重點在於，不斷創造現金流。
「現金流」是他們投資的核心價值，要創造六％以上的高現金流，即高投報率，必須兼顧兩者，一是物件要「物超所值」，二是租金要高。
「沒有六％以上的投報率，我們不會出手的。」團隊成員之一、曾是上市電子公司員工的馬慈憶說，要有六％以上投報率，是為將來升息做準備，即，萬一未來利率升到四％，也能夠負擔貸款利息。
心法一：只找蘋果級物件
除了交通方便，還了解房子「前世」
七人團隊裡，有三人負責開發，他們必須找到蘋果（Apple）級的產品（指最好的物件）給團隊參考、討論，他們眼裡的Apple物件有兩大要件，一、生活機能好，要近捷運、公車站，生活便利；二、採光、通風好，輻射、海沙、凶宅，都要避免。因此，第一個條件成立後，要避免買輻射等不良屋，就要靠市調，問附近鄰居、里長，了解房子「前世」，控制風險。
負責開發業務的張勝傑說，買房子前，要先鎖定一個小區域，至少看過五十間以上的房子，不要東看西看，要聚焦。現在，他熟到一看門牌號碼，就知道行情價。
心法二：跟三種人搏感情
從各領域探行情，更新房價脈動
此外，光靠七個人還不夠，他們的觸角往外延伸，跟房地產有關的三種人，最好要認識。
一、房仲：張勝傑說，把房仲當朋友很重要，因為他才會告訴你真話，即市場的實況，也會教你出價的撇步；因此，他通常會跟房仲一個月見三、四次面，而且經常主動送飲料給房仲喝，搏感情。
二、銀行員：馬慈憶說，銀行的估價結果，會影響貸款金額、自備款等，因此，有個銀行朋友，可以協助了解房屋價值，最大的好處是，知道自己有沒有買貴，因為銀行估價比較保守，通常根據過去三到六個月的行情來估，如果他估出來的房價，比你要出的價格大，那就表示你買到便宜貨了。
三、代書：每家銀行的貸款成數都不相同，必須貨比三家，自己比價耗費時間又沒人脈，不如找代書朋友幫忙，很快可以掌握最佳條件。
心法三：創造高租金
用裝潢吸引高階房客，價碼多兩千
高租金，是他們能有六％投報率的另一個要件。
要收高租金，首先必須掌握該區租金行情，通常他們會上租屋網看其他房東的物件，尤其是什麼樣的房子最快出租出去。
接著，透過設計裝潢提高價值感。馬慈憶在團隊裡主要負責裝潢，什麼樣的產品就會吸引什麼樣的客層，他們鎖定較高階客層，租金比行情高一、兩千元，因此，他們的房子必須有相對的品質，「裝潢布置，可以提高出租速度。」馬慈憶說，尤其，他們以出租為目的，時間成本很重要。
財務部分，分收支兩部分，收入，即每月租金收入，支出，即繳付貸款。這部分有個重點，他們利用銀行的「還款寬限期」，即兩年內只繳息、不還本金，讓每個人有正向現金流。
兩年寬限期滿後，「可以再換銀行啊！」團隊成員蔡承宏說。
為了提高房客滿意度，他們訂下禁菸、酒、養寵物的規定，同時三節還會送禮給房客，和房客變朋友，如果房客有任何問題，立即處理，並且敦親睦鄰，主動打掃公共空間。
合購最大的問題，是房子的產權歸誰所有？「有愛」目前的兩間房子，登記在團隊一個人名下，其他人則簽訂信託契約，即所有權人將房屋產權，用信託方式登記給另外六個人，如果擁所有權的人想賣房子，必須要其他六個人蓋章同意才行，用信託來規範合購風險。
合購房屋最大的風險是人，最大的優點，也是人。兩年來，他們每週三一定聚在一起交換資訊，平日若有好物件，也積極聯絡，就像事業夥伴。
目前七個人只有一個人有房子，其他六人，有人住家裡、有人租房子。蔡承宏說：「房子，要住在自己想住的地方，要買在可賺錢的地方。」觀念一變，自己想住哪裡，就租哪裡；要買房，就得精打細算，買在可為自己財富加值的地方。
觀念不同，態度就不同。手上現金多少不是重點，重要的是，越窮，越不要買房子來住，應該把房子當成商品，用它來創造財富，提高身價。
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以月薪4萬元，買600萬元房子、貸款8成、利率2％為例
單位：新台幣元
1.自住者
每月房貸支出：28,000（本金＋利息）
每月剩餘現金：12,000
優：風險低
缺：手頭緊
2.投資客
每月房貸支出：8,000（僅付利息）
每月剩餘現金：32,000
優：手頭寬裕
缺：房貸寬限期內要賣掉房子，有壓力
3.房東1(存最多)
每月房貸支出：8,000（僅付利息）
每月剩餘現金：32,000+收租12,000
優：租金負擔利息，收入增加
缺：房貸寬限期內要賣掉房子，有壓力
4.房東2
每月房貸支出：28,000（本金＋利息）
每月剩餘現金：12,000+收租12,000
優：風險低
缺：手上現金不多
整理：賴寧寧
