北漂青年回巢　房價所得比哪裡最宜居?

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文／林奇芬

這次選舉韓國瑜在高雄引爆旋風，他喊出要讓北漂青年回家，引發熱烈迴響。其實，台灣一直以來，經濟、就業集中雙北市發展，讓雙北房價居高不下，也讓民眾望屋興嘆。若是北漂青年都可回家鄉就業，不僅可促進地方發展，也讓居住問題大大有解。

房價所得比，雙北市望屋興嘆，桃園、高雄較合理

根據內政部統計，台北市、新北市的房價所得比(房價除以所得的倍數)，分別高居15倍、12.27倍，已經逼近全球第一香港(房價所得比18倍)的水準，跟新加坡、東京目前4.5到5倍水準相比，更是負擔沉重。這也難怪年輕人要大聲興嘆，買不起房子。

但若離開這二個城市，住在其他城市的負擔就可大幅降低，目前台中市房價所得比是9.3倍，桃園市8.12倍，高雄市是7.94倍，與台北市相比，可說是輕鬆許多。此外，基隆市、嘉義市、屏東縣房價所得比，分別為5.26、5.61、5.7倍，則是全台負擔最低的都市。

房貸負擔率，雙北壓垮上班族，基隆、嘉義輕鬆繳

若是房價高，房價所得比高，則相對購屋族的房貸負擔就很沉重。舉例來說，台北市、新北市民眾，房貸佔所得比高達61%、50%，等於每個月收入超過一半以上要用來付房貸，勢必排擠其他支出，讓民眾生活倍加困窘。

相對來說，桃園市、高雄市，房貸佔家庭所得比僅33%、32%，負擔相對輕鬆，而基隆市、嘉義市的房貸負擔僅佔21%、23%，繳房貸更是無壓力。換句話說，出了雙北市之後，房貸佔所得比大多在35%以下，都算是民眾可以負擔的範圍。

創造地方就業，不用喊買不起房

這幾年大家常常談高房價問題，其實，高房價問題主要發生在台北市與新北市，台灣其他城市的房價並沒有過度失控。但為何房價這麼貴，民眾卻還要北漂，擠到雙北市來就業呢?如果家鄉可以提供穩定的工作機會，應該有很多青年願意留在家鄉就業，不僅可以與家人親近，還可以獲得更好的生活品質，何樂不為呢?

或許，解決房市問題，重點不是打房，應該是讓各地方均衡發展，創造地方就業機會，紓緩雙北市的擁擠吧。

房價所得比 幾倍才合理

勞動部日前舉行基本工資審議委員會，勞資雙方歷經史上最長的 9 個小時協商，最後拍板敲定，建議政院明年起基本工資月薪由現行 2 萬 2 千元調高到 23100 元，時薪也由 140 元調高至 150 元，預計明年 1 月 1 日正式上路。這一調整讓勞資雙方爭論不休，然而真正攸關勞工生活的是可支配所得，這才跟能否租得起屋、買得起房、付得出貸款有直接相關。

所謂可支配所得，以行政院主計總處編製的可支配所得資料，定義為所得收入總計減去非消費支出，非消費支出指的就是由利息、賦稅支出及經常移轉支出所組成。

台灣景氣陷入低谷，現在就像爬山一樣，慢慢往上爬，今年第 2 季經濟成長率概估為 3.29%，是 2015 年來同期新高，已連續 4 季突破 3%。低薪情況也逐步獲得緩解，第 1 季可支配所得增幅年增 1.69%。當然，還有很大的努力空間，因為相較於高房價，目前居高不下的房價所得比，讓年輕人望屋興嘆，才是最大的問題。

房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標，全台灣房價所得比從 2002 年 4.4 倍，2016 年上升到 8.5 倍，台北市則從 5.8 倍漲到 15 倍。這 15 倍的概念就是平均年所得約 160 萬元的雙薪家庭，必須 15 年不吃不喝，才能買到台北市 30 坪、每坪 80 萬元的新屋。國際衡量標準房價所得比約 3 到 5 倍較為合理，這是由中位數實價登錄房價除以中位數所得到的倍數。

營建署還有一個房價負擔能力指標，貸款負擔率比例越高，表示房價負擔能力越低。根據 8 月初發布今年第一季房價負擔能力，全國貸款負擔率 37.25%，季減 0.33%，房價負擔能力維持在略低等級。

日本東京也和台灣一樣有著高房價問題，近幾年「以租代買」蔚為風潮，空屋率越來越高，新屋房價所得比降至 10.68 倍，也是近 5 年來首次下滑。

房價所得比要向下修正，必須有兩個要件，一是房價向下調整，另一是所得提高。從過去經驗來看，通常會在市場盤整期幾年間逐漸同時調整。健康的調整應該是所得提高，過高房價適時修正，而不是刻意打壓房價，對經濟才是正向的發展。

房價所得比 15年差距拉大10倍

2019-04-07 06:00

雙北市近16年的房價所得比變化，2002年台北縣平均維持在6.15倍，台北市則維持在6.01倍。反觀2018年台北市已經加重到15.32倍，新北市加重到12.6倍。（彭博檔案照）

家庭可支配所得中位數增幅不到兩成 住宅總價漲幅卻逾兩倍

〔記者徐義平／台北報導〕根據歷年房價負擔能力統計資訊，十五年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成，但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍，相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍，要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情。

以近期政治大學地政系特聘教授張金鶚換新屋為例，他強調，需要賣掉三間舊屋才能支付一間新房，更直言目前房價並非單靠薪資就負擔得起。更有業者指出，二十年前在雙北市五百萬元就可以買進一間房，現在五百萬元只能當自備款，可能還不夠，甚至三十年前的房屋總價，現在只能買到一坪而已。

根據該統計資訊，二○○二年時全國家戶年可支配所得中位數為七十四萬餘元，當時全國房價所得比為四．三八倍，推估當時中位數住宅總價近三二五萬元。但二○一七年全國家戶年可支配所得中位數為八十八萬餘元，十五年增幅不到兩成、約十八．九二％。但二○一七年全國房價所得比為九．二七倍，推估中位數住宅總價落在八一五萬餘元，十五年來住宅總價翻漲二．五倍，對比可支配所得僅成長不到兩成，兩者差距十五年時間拉大達十倍。

該段時間的貸款負擔率也是節節加重，進一步分析二○○二至二○一八年第二季貸款負擔率走勢，二○○二至二○一○年，長達八年時間全國貸款負擔率始終維持在三十％以下，其中二○○二至二○○七年更不到二十五％。不過，二○一一年之後，全國房貸負擔率不只站上三十％，甚至一路加重，二○一六年快要叩關四十％，二○一八年則稍微減輕至三十六至三十八％。

雙北房貸沉重 過半收入繳房貸

雙北市的貸款負擔率加重幅度更是令人咋舌，二○○二年均維持在三十％出頭，二○一八年北市房貸負擔率超過六十％、新北市則超過五十％，顯見房貸負擔已經侵蝕其他生活開銷，甚至收入的一半以上都是拿來付房貸。

投資、節稅買盤湧入 推升房價

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，ＳＡＲＳ之後政府祭出土增稅減半的政策，再加上利率走低，雖然二○○八年金融海嘯短暫打亂市場秩序，但其後調降遺贈稅、全球量化寬鬆，創造資金、稅金成本雙降，為房市打造得天獨厚的投資溫床，加上台商鮭魚返鄉、輸入型通膨隱憂，醞釀存錢、存股不如存房的投資氛圍，帶動投資、置產、節稅買盤大量湧入，房產投資儼然成為不敗顯學。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，量化寬鬆，狂印炒票是導致房地產、證券市場泡沫化的主因，而且更進一步導致民眾不敢消費，擔心錢變薄，反而轉向投入房地產，促使房價往上漲，房價往上漲的問題，則讓所得集中在繳納房貸，更沒有錢可以消費，產生惡性循環的結果，至今還無法解開。

107房價所得比

內政部發布107年度第3、4季
房價負擔能力指標統計成果

資料來源：地政司

民國107年第3季全國貸款負擔率為36.17%，房價負擔能力為略低等級，貸款負擔率較第2季減少0.73個百分點，較去年同季減少1.67個百分點；107年第4季全國貸款負擔率為35.12%，房價負擔能力亦為略低等級，貸款負擔率較第3季減少1.05個百分點，較去年同季減少2.46個百分點，近二季累計減少了1.78個百分點。房價所得比107年第3季為8.82倍，107年第4季為8.57倍，第4季較第3季減少0.25倍，較去年同季減少0.59倍。從近二年趨勢來看，本季房價負擔能力已經呈現連六降，長期而言仍屬於房價負擔能力略低等級，但房價負擔能力已有增強趨勢。

從六都數據觀察，臺北市房價負擔能力持續為過低等級，107年第3季貸款負擔率為57.7%，較第2季些減少3.86個百分點，較去年同季減少4.38個百分點，第4季貸款負擔率為56.83%，較第3季減少0.87個百分點，較去年同季減少4.69個百分點；107年第3季房價所得比為14.07倍，較第２季減少0.94倍，較去年同季減少1.05倍，第4季房價所得比為13.86，較第３季減少0.21倍，較去年同季減少1.13倍。

新北市房價負擔能力為偏低等級，107年第4季貸款負擔率48.56%，較第3季減少1.23個百分點，較去年同季減少3.63個百分點，房價所得比為11.85倍。桃園市房價負擔能力為可合理負擔等級，107年第4季貸款負擔率為29.51%，較第3季減少1.28個百分點，較去年同季減少3.91個百分點，房價所得比為7.2倍。臺中市房價負擔能力為略低等級，107年第4季貸款負擔率為38.8%，較第3季增加0.83個百分點，較去年同季減少0.65個百分點，房價所得比為9.47倍。臺南市房價負擔能力為可合理負擔等級，107年第4季貸款負擔率為27.32%，較第3季減少0.68個百分點，較去年同季減少3.74個百分點，房價所得比為6.67倍。高雄市房價負擔能力為可合理負擔等級，107年第4季貸款負擔率為28.61%，較第3季減少2.36個百分點，較去年同季減少5.13個百分點，房價所得比為6.98倍。

六都以外其他縣市之房價負擔能力，除澎湖縣資料樣本不足外，107年第３季臺東縣、雲林縣、嘉義縣、基隆市、屏東縣及嘉義市，107年第4季南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市、新竹市及嘉義市等縣市之貸款負擔率均介於20%~30%，屬於房價負擔能力等級為可合理負擔地區。

107年第３季花蓮縣、南投縣、彰化縣、苗栗縣、新竹縣、宜蘭縣及新竹市，107年第4季宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、臺東縣及花蓮縣等縣市107年第4季之貸款負擔率均介於30%~40%，屬房價負擔能力略低地區。

表1 　民國107年第3季房價負擔能力指標

縣市	貸款負擔率 (%)	貸款負擔率(百分點)		房價所得比 (倍)	房價所得比(倍)
		季變動值	年變動值		季變動值	年變動值
全國	36.17	-0.73	-1.67	8.82	-0.18	-0.40
臺北市	57.70	-3.86	-4.38	14.07	-0.94	-1.05
新北市	49.79	-0.53	-1.42	12.14	-0.13	-0.34
臺中市	37.97	-0.17	-0.73	9.26	-0.04	-0.17
花蓮縣	37.13	4.82	5.65	9.06	1.18	1.39
南投縣	34.59	2.87	3.7	8.44	0.71	0.92
彰化縣	33.58	-0.96	-2.47	8.19	-0.23	-0.59
苗栗縣	33.28	1.93	0.18	8.12	0.48	0.06
新竹縣	32.89	-1.42	-2.93	8.02	-0.35	-0.71
澎湖縣*	32.72	2.13	1.56	7.98	0.52	0.39
宜蘭縣	32.68	-0.25	-1.77	7.97	-0.06	-0.42
高雄市	30.97	-1.59	-3.18	7.55	-0.39	-0.77
新竹市	30.93	-0.88	-2.13	7.55	-0.21	-0.50
桃園市	30.79	-2.53	-2.97	7.51	-0.61	-0.71
臺東縣	29.94	1.71	0.85	7.30	0.42	0.21
臺南市	28.00	-1.53	-2.13	6.83	-0.37	-0.51
雲林縣	26.98	-0.06	-2.26	6.58	-0.01	-0.54
嘉義縣	23.51	1.61	0.82	5.73	0.39	0.20
基隆市	23.17	1.59	-0.99	5.65	0.39	-0.24
屏東縣	22.62	-0.74	-0.95	5.52	-0.18	-0.22
嘉義市	21.18	-1.81	-2.97	5.17	-0.44	-0.71

備註 ：

1. 本表格縣市依貸款負擔率從大至小排順序。
2. 季變動值表示本季數值減上季數值；年變動值表示本季減去年同季數值。變動值為原始數值相減後，採四捨五入法，取至小數點第2位得出。
3. 本季澎湖縣房價資料樣本數少於100筆，房價負擔能力指標資訊在交易樣本有限情形下，應參酌解讀該統計區域長期趨勢及整體情況，避免過度解讀而造成偏誤。

表2 　民國107年第4季房價負擔能力指標

縣市	貸款負擔率 (%)	貸款負擔率(百分點)		房價所得比 (倍)	房價所得比(倍)
		季變動值	年變動值		季變動值	年變動值
全國	35.12	-1.05	-2.46	8.57	-0.25	-0.59
臺北市	56.83	-0.87	-4.69	13.86	-0.21	-1.13
新北市	48.56	-1.23	-3.63	11.85	-0.30	-0.86
臺中市	38.80	0.83	-0.65	9.47	0.21	-0.14
花蓮縣	34.63	-2.50	1.77	8.45	-0.61	0.44
新竹縣	33.41	0.52	-1.98	8.15	0.13	-0.47
臺東縣	32.13	2.19	3.85	7.84	0.54	0.95
苗栗縣	32.10	-1.18	0.25	7.83	-0.29	0.07
彰化縣	31.64	-1.94	-4.45	7.72	-0.47	-1.07
宜蘭縣	30.95	-1.73	-1.95	7.55	-0.42	-0.47
桃園市	29.51	-1.28	-3.91	7.20	-0.31	-0.94
南投縣	28.86	-5.73	-3.82	7.04	-1.40	-0.92
高雄市	28.61	-2.36	-5.13	6.98	-0.57	-1.24
新竹市	28.29	-2.64	-5.29	6.90	-0.64	-1.28
澎湖縣*	27.76	-4.96	-2.12	6.77	-1.21	-0.51
臺南市	27.32	-0.68	-3.74	6.67	-0.16	-0.90
雲林縣	26.83	-0.15	-3.97	6.55	-0.03	-0.95
基隆市	24.82	1.65	1.52	6.06	0.40	0.38
嘉義縣	22.68	-0.83	-0.52	5.53	-0.20	-0.12
嘉義市	22.16	0.98	-1.29	5.41	0.24	-0.30
屏東縣	20.81	-1.81	-2.77	5.08	-0.44	-0.66

備註 ：

1. 本表格縣市依貸款負擔率從大至小排順序。
2. 季變動值表示本季數值減上季數值；年變動值表示本季減去年同季數值。變動值為原始數值相減後，採四捨五入法，取至小數點第2位得出。
3. 本季澎湖縣房價資料樣本數少於100筆，房價負擔能力指標資訊在交易樣本有限情形下，應參酌解讀該統計區域長期趨勢及整體情況，避免過度解讀而造成偏誤。

表3 　房價負擔能力指標分級意涵說明

負擔能力指標	定義/意涵
貸款負擔率	以二十年期本利均等攤還方式，貸 款成數為七成，計算每月應償還本利。再以應繳本利除以家戶月可支配所得求算。 貸款負擔率=中位 數住宅總價貸款每月攤還額/家戶月可支配所得中位數。 代表中位數住宅總價之每月應償還本利和占 家戶可支配月所得中位數的比例狀況，比例越大則房價負擔能力越低。 貸款負擔率<30%表示可合理負擔 30%≦貸款負擔率<40%表示房價負擔能力略低 40%≦貸款負擔率<50%表示房價負擔能力偏低 貸款負擔率≧50%表示房價負擔能力 過低
房價所得比	房價所得比=中位數住宅總價/ 家戶年可支配所得中位數。 代 表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價，數值越高表示房價負擔能力越低。

表4 　資料來源說明

資料來源項目	資料來源說 明
房價	民國101年第2季以前資料，以財團法人金融聯合徵信中心提供房貸擔保品鑑估價格統計值 ，民國101年第3季起採用內政部地政司提供之不動產成交案件實際資訊申報登錄之住宅類交易價格資料，並 統計得出中位數住宅總價。
所得	財政部財政資訊中心之個人綜合所得稅申報資 料，統計各縣市全體申報家戶稅後中位數所得統計值為基礎。再依據行政院主計總處按季公布行業別「經常 性薪資」資料，進行各縣市最新季度所得推估，並與家庭收支調查可支配所得數據進行調整，最後得統計得 出家戶可支配所得中位數。
利率	中央銀行公布之五大行庫新承作購屋貸款利率 。