胡偉良觀點：未來幾年的房價走勢大局已定！未來5到10年房價走勢如何？

作者認為，接下來幾年，房價上漲基本已沒有空間，控制不住房價，要想社會平衡和諧，就只能增加收入，讓居民的收入增加到與房價相比達到更合理的水準，但依台灣的現況看來，並不是一件容易的事。（資料照，姚翰光攝）

今年買房比較合理還是明年? 2019年，房價會上升還是下降?

2010年開始房子已不再是很好的投資方式。房子是用來住的，不是用來炒的。實價登錄、房地合一稅制的實施明確的定調了房地產的屬性，也讓過去依靠房地產致富的時代戛然而止，未來房價將有一時間將呈現動盪的局面，而房價在未來將是屬於平穩狀態或者穩步下跌，仍有待觀察。

那麼這個時候是不是就不該買房子呢，也不是，但不該僅僅為了投資而買房。

從全國範圍來看未來5到10年，台灣人口總體上處於穩定態勢，大城市基本上處於飽和狀態，也就是房子的需求穩定。今後幾年普通民眾要麼就有房了，要麼是沒有能力買房。所以說市場的購買需求是處於平衡或者逐漸下降的態勢。對有房子的住戶來講，雖然房子的位置不一定符合他們的預期，但這時候再買房子就是改善型的換房，欲望不那麼強烈了。

所以接下來幾年，房價上漲基本上已經沒有空間，控制不住房價，要想社會平衡和諧，就只有增加收入，讓居民的收入增加到與房價相比達到更合理的水準，但依台灣的現況看來，這實在不是一件容易的事。

買房的最佳時機是什麼時候?

大陸的馬雲也曾說過，「未來的房價如蔥」。我的建議是，什麼時候買房都不晚，關鍵是你是否有能力買?是否有這樣的需求?”如果有，建議從現在起勤看房並「伺機而買」。因為像前15年買房的現在都變成有錢人了，房子是一種保值的東西，是資產合理分配的一種形式，它兼了顧居住與保值兩方面的功能，所以我覺得，如果有急迫的需求，像要結婚了，可以趕緊買，不要考慮會降價，如果不是太急，建議慢慢看，等看到合適的房子再入手，畢竟碰到喜歡的東西也不容易!

不同的城市房價會有差異，大城市的房價自然會要高一些，而一些中小型城市的房價則會相對便宜一些，在買房子時候可以根據自己的經濟實力來進行。買房子時候一定要注意根據自己的需求和經濟能力。

老舊房子屋主的換屋需求是穩住房價的安定力量

大部分人在看房市時候，談供需時都忽略了房屋老化所帶來的更新需求，因為在國外的研究很少注意到這一塊，不像台灣，從政府遷台後移入了不少人口，又因為早期的國民黨政府一直懷抱著反攻大陸的夢想，因此一直沒有做好建設台灣的準備，所以台灣早期的建築物，在結構的防災性（防火、防震）和居住舒適性都不佳，3、40年以上的老屋大概也只有老年人願意居住，50年以上更到了不堪居住的狀態。

根據內政部105年第四季統計，全國住宅總量844萬餘戶中， 40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶（占全國房宅比率21％），再10年（2026）這些房子就50年了，進入「不堪」使用期。2036年（20年後）屋齡達50年以上老屋約384戶萬戶 ，2046年（30年後）將增加到597萬戶，亦即從2026年起每10年增加的50年老屋數分別為179萬、213（597-384）萬、233（740-597）萬戶，亦即每年有17.9萬戶（179／10）的老屋需要更新替換，並逐年增加。

老屋更新的「增加」需求大於少子化「減少」的需求

再以少子化的情況來看，依國發會的研究報告估算，150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人，約為105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，10年6.9％，充其量最大也只是每十年減少（~160萬人）的規模，亦即每十年減少約64萬戶（每戶2.5人）的住宅需求。縱若以最極端的低推估情況來推估，每年減少16萬人（6.4萬戶），仍是有11.5萬戶的更新需求。

而依現況來看每年推出的新屋數量不到10萬戶，10年不會超過100萬戶，還是趕不上老屋的更新需求。

新屋的房價不會大幅下跌

因為老屋的不適合居住，所以當然會引發這些老屋屋主的換屋需求，而在當前1999年以後蓋的房子（依921地震以後新法規設計、施工的建築物，能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的目標。也就是新規範設計施工的房子基本上才是比較安全的。）而這樣的房子在現況中還不到全部住宅數量的18％（156萬戶），這些存量加上每年新蓋不到10萬戶的房屋數量（含老屋改建），再加上前幾年新蓋好未賣出的新成屋（~7.5萬戶）仍是無法滿足老屋屋主的換屋需求的，而在當前這些新成屋沒有被消化之前，亦即5年之內，房價還會存有議價空間，只要誠意的去和建商洽談（所謂腰斬根本是個不切實際的笑話，建商有他的成本負擔，根本不可能賠本售屋），未嘗不能談出個理想的好價格，否則等到這批新成屋消化完畢之後（約5年後），房價是很有可能再度翻升的，這種情形就如同2003年的情景，我估計到時新房房價仍將呈現緊俏局面，而老房房價將持續一路下修，跌到最後甚至跌破土地的地價。（相關報導：胡偉良觀點：未來炒房將終結，但要人人買得起房也不實際｜更多文章）

桃園人口增房價漲漲漲 10年房價上漲九成

2019-02-26 22:00:19聯合報 記者曾增勳╱即時報導

桃園近7年人口移入達14.5萬人全台最高，桃園為工商大市工作機會多，成為吸引外來人口移入原因，信義房屋今天下午指出，統計自2008年到2018年，桃園房價從每坪10.1萬元，到去年上漲到每坪18.9萬元，10年來房價成長將近九成。

信義房屋表示，根據官方5年一次工商普查統計資料發現，從2011 到2016年，桃園就業人口數從83萬人增加到93萬人，增加幅度約百分之十二點四，六都排名僅次於台中的百分之十八點五，顯示人口持續移入與就業機會增加有緊密關係。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德今天下午表示，桃園房價從2008年每坪約10.1萬元，至2014年上漲到每坪19.3萬元高點，房價漲幅不輸雙北市，但房價從高檔滑落修正後，吸引自用買盤回籠，房價從2016年低點每坪17.9萬元，到去年每坪18.9萬元呈現「略微反彈」。

信義房屋南崁光明店長賴國右表示，桃園房價大約是新北市的二分之一、台北市的四分之一，台北客到桃園看屋，大都認為桃園房子又新又便宜，相較北市屋齡動輒超過30年，桃園許多屋齡10 年內的新大樓可挑選，桃園升格之後，重大建設題材多，生活及商業機能越來越成熟，吸引看屋族。

賴國右認為，蘆竹南崁、中壢及桃園藝文中心周邊，是台北客偏好的購屋區段，近年發現購屋又以30到40歲的首購族群居多，另外新開發的中路、經國、八德擴大重劃區，新推建案房價多在2字頭，比較平價的八德擴大重劃區，價格修正後，新大樓甚至看到1字頭房價，吸引外來客、在地客進住。

桃園市人口7年增加近14.5萬人，增加人數六都之冠，信義房屋統計房價10年來從每坪10.1萬元漲到去年每坪18.9萬元，成長將近九成。圖／信義房屋提供

桃園市人口7年增加近14.5萬人，增加人數六都之冠，信義房屋統計房價10年來從每坪10.1萬元漲到去年每坪18.9萬元，成長將近九成。圖／信義房屋提供

桃園市人口7年增加近14.5萬人，增加人數六都之冠，信義房屋統計房價10年來從每坪10.1萬元漲到去年每坪18.9萬元，成長將近九成。圖／信義房屋提供

大台北地區十大熱門中古社區

 

永慶房產集團 | 2019.05.21

北市中山「大直美堤花園」、新北新莊「東村A ONE」最夯

永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點雙北市2018年1月至2019年3月屋齡5年以上的中古社區大樓交易量，其中台北市以中山區「大直美堤花園」最熱門，交易量高達41戶居冠，而新北市成交件數最多的中古社區則是新莊區的「東村A ONE」，有89戶之多，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，中古社區公設比例相較於新成屋低，相同的權狀坪數下，能使用的室內空間相對較多，且房價大多較新成屋低廉，經濟又實惠，適合注重CP值的民眾作為參考。

北市熱門中古社區　中山區基河國宅二期「大直美堤花園」交易量奪冠

觀察台北市2018年1月至2019年3月屋齡5年以上的中古社區交易量，分別由中山區的「大直美堤花園」、內湖區的「麥帥新城」及文山區的「觀星台北」入榜前三名，謝志傑表示，熱門中古社區前五名中有4個社區都是國宅產品，顯示國宅產品的區位及價位相當受到民眾青睞，而排行第一的「大直美堤花園」前身便是基河國宅二期，其位於大直重劃區，鄰近內湖科技園區，且周邊有美麗華百貨商圈以及美堤河濱公園，無論是就業或是生活機能皆十分完整。依據統計資料顯示，該社區共成交41戶，成交總價位於2,000萬至3,250萬之間，平均每坪52.7萬元。

而北市中古社區交易量第二名為內湖區的「麥帥新城」，共成交33戶，成交總價落在1,400萬至1,900萬之間，多為35至40坪的物件，平均每坪43.1萬元。謝志傑表示，該社區位於內湖區，鄰近環東大道及麥帥大橋，且距離松山車站僅不到一公里，交通相當便利。生活機能方面，周邊有好市多以及家樂福兩間量販店，晚上則有饒河觀光夜市，日夜生活皆相當精彩。

北市中古社區交易量排行第三名則為文山區的「觀星台北」，共成交28戶，排除掉套房之後，成交總價落在760萬至1,580萬之間，平均每坪37.8萬元。謝志傑說明，文山區生活環境優美宜居，且捷運南環線即將報院核定，開通後有助於文山區發展，而該社區總價較低，單價僅3字頭，相當適合小資族及首購族選購。

新北熱門中古社區 新莊區「東村A ONE」交易量稱霸

新北市2018年1月至2019年3月屋齡5年以上的中古社區交易量，新莊區的「東村A ONE」以成交89戶稱霸，而位於新店區的「達觀鎮」與「美河市」分別成交85戶以及79戶緊追在後。謝志傑表示，新莊區「東村A ONE」位於新莊區輔大商圈周邊，距離捷運輔大站僅需要3分鐘的車程，且鄰近台65快速道路及中正路，利於往來板橋及台北通勤的民眾。生活機能則依附輔大生活圈以及好市多，為發展成熟的生活圈，而其成交總價落在420萬至950萬之間，平均每坪27.6萬元。

新北熱門中古社區第二名為新店區「達觀鎮」，共成交85戶，成交總價落在300萬至1,200萬之間，平均每坪17.4萬元。謝志傑說明，該社區位於新店安坑山區，環境清幽宜人，適合喜歡寧靜生活空間的民眾居住。而交通方面，鄰近北二高交流道，且安坑輕軌預計於110年完工，通車後有助於改善社區聯外交通。

新北中古社區交易量排行第三名則為新店區的「美河市」，共成交79件，成交總價落在1,200萬至4,800萬之間，平均每坪48.2萬元。謝志傑表示，該社區為捷運聯開共構宅，一出門便可以搭乘捷運，對於仰賴捷運通勤的民眾是一大福音。此外，美河市商場預計於今年第四季開幕，並有IKEA家具及京站森林食光進駐，看好區域房市成長。

另觀察新北市熱門中古社區的單價發現，前五名中「達觀鎮」及「摩天薪樂園」皆是主打低總價、低單價的產品，即使交通及生活機能較為不便，仍有許多交易量。謝志傑說明，現今房市買盤以自住的剛性需求為主，對於首購族而言，手頭資金較不充裕，價格便成為選購房屋的主要考量因素，低總價、低單價的中古社區交易熱度也因此提升，成為市場上的新寵兒。

最後謝志傑提醒，購買中古社區時不妨以交易熱門的社區作為參考指標，並在周邊尋找相仿的建案或社區，選擇生活及交通機能較成熟的區位，若欲選發展潛力較大之地區，再進一步觀察其未來發展及價格是否合理，並多利用房仲網提供的資訊，挑選最適宜自己的房屋。