包租學區宅置產攻略　爽賺租金完勝定存

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撰文：Angela　攝影：張聖奕

大學指考才剛結束，每年公布放榜，隨即上演搶校、搶宅大作戰，台北房價高，招生人數超過5,000人的滿額學校，因有一定規模租客，可支撐周邊租金價格，成為不少人心目中熱門包租標的。

學區套房投報率高　越近學校越搶手

永慶房屋新莊民安店店長王森永表示，以知名私校輔仁大學為例，因學校宿舍有限，為維護學生居住安全，校方出面與周邊社區大樓簽訂租賃合約，最知名的就屬「輔大金財神」大樓，早在十年前建商在規畫格局時，就鎖定作為出租套房。

「該社區步行到學校只要5分鐘，一有釋出，若價錢還算合理，立刻就能去化成交。」王森永指出，「輔大金財神」單戶面積約60到70坪，總價約2,000萬元，一戶可隔成6或7間套房，因社區管理佳，單坪月租金約800元。

此外，中正路五一四巷內另有整排透天公寓分租套房，一樓作為出租店面，二到五樓隔成分租套房或雅房，每間月租金行情約為5,000到7,000元，近期有待售戶開價5,680萬元，五層樓共可隔成十六間套房與五間雅房，合計月租金可達87,000元，投資報酬率可達四％左右。

王森永表示：「目前純店面投報率多落在2到5％，若有出租套房，往往可拉高投報率。」

有管理社區保值性佳　家長也愛置產投資

學區宅因有穩定租客來源，對投資人來說，進可攻退可守，相較於一般家庭客對租金斤斤計較，學生套房租金價格往往更高，尤其捷運沿線步行五分鐘可抵達範圍最熱門。

王森永觀察，不少輔大學生為了省錢，會到捷運丹鳳站周邊找尋公寓，以整層分租方式降低租屋開銷，25到30坪公寓月租金約15,000到17,000元。

以距離捷運丹鳳站約十分鐘路程的「時尚女人香」為例，全棟規畫為12到17坪套房，總計約400戶，步行至四維市場僅約兩分鐘，早、中、晚市可滿足全天候採買飲食需求，每戶總價約500萬到700萬元，月租金行情約12,000到14,000元，投報率約3％，除學生族群外，也吸引社會人士承租。

「時尚女人香」因收租客源穩，平均每年約有20件移轉數量，王森永透露：「有遇過孩子念輔大的父母，乾脆買來讓小孩享受較佳的居住環境，等孩子畢業後再脫手，還能賺差價。」除此之外，「富貴天下」與「京王」也是當地熱門包租套房。

王森永表示，學區宅的租金價格端賴市場供需決定，「只要不是凶宅、公寓不是漏水宅、屋況不要太差，通常不會太難出租。」以分租公寓為例，三樓以下較熱門，五樓租金價格稍低，若單戶月租金15,000元，五樓租金價格約在10,000元上下。

因學生租客講求便利性，王森永提醒，包租公若能備齊電器、家具等基本設備，往往可提高租金，若願意在裝潢上稍做投資，更能在眾多類似物件中脫穎而出，縮短空置期。

商圈達人　永慶房屋新莊民安店店長／王森永 物件優勢 國內定存利率低，相較之下，投資學區宅當包租公，若取得房價低，投報率動輒4%起跳，知名學區如淡江大學、輔仁大學、逢甲大學等因另有商圈加持，除學生外亦不乏上班族租客，客源穩定。 推薦社區 新莊「輔大金財神」社區格局以套房為主，輔大校方與大樓簽定租賃合約，收租穩定，步行到校僅約5分鐘路程，60～70坪空間可隔成6～7間套房，總價2,000萬元上下，單坪月租金約800元。 注意事項 同是出租套房，10坪與17坪空間租金差異小，前者房屋總價低，投報率相對高。若想拉高租金，建議可升級裝潢，或提供簡易流理台、獨立洗衣機等家用設備，再擺放沙發，便可營造1房1廳感覺。