蟹老闆 CHI SHUN 好房理財資訊網: 如何善用理財型房貸? 王派宏老師怎麼說

2017年5月28日星期日

如何善用理財型房貸? 王派宏老師怎麼說

理財型房貸,讓人省3%

請問,如果你有一百五十萬的現金,現在有一個房子賣一百萬元

你會怎麼做?(以下有兩個選項)

A/貸款還要繳利息,會用一百萬現金買房子
B/向銀行貸款買房子

多年前,我的學生小吳,花了十年存到了一百多萬
當他存了第一桶金之後,就開始想要投資
他思考到底是要買房地產?買共同基金?還是買股票?就在此時,他認識了一位仲介
仲介在半年後,找到一筆急著賣的物件
這個物件市價一百五十萬,屋主急著脫手,只賣一百萬

小吳一天,覺得老天待他真是不薄,於是立刻答應他買下
買下房子之後,原本打算轉手賣掉賺價差的小吳
在打掃房子時發現,這個房子如果以出租的方式,一年可以收到十二萬租金

真是太好了,這個房子有十二萬的租金,還有五十萬的價差
當然不可能把它賣掉,賣掉我就不能收十二萬租金了

小吳決定先收租金,將來想賣屋時再賣

不久後銀行的放款員打電話給小吳

聽說你買了XX社區的四樓
是我買的沒錯

這樣好不好?聽說你買的比較便宜,我可以讓你全貸,帶到一百萬,放款員說
聽到放款員的話,小吳立刻回應:你有聽過有現金還要貸款嗎?我不貸
貸款有很多好處,現在利率很低,只要3%
不行不行,有錢幹嘛貸款?我當初用一百萬收了十二萬租金一年
十二萬租金一年,十二萬除以一百萬,我是報酬率12% 小吳得意的說

不料,放款員聽到小吳的話,立刻回答:ㄟ你講錯了,不是12%

怎麼不是?我一個月收一萬塊租金,十二月不是收十二萬?
十二萬除以一百萬不是12%?
完全錯誤!任何東西都要比較之後才知道,對不對?放款員說

好,那你證明一下為什麼不是12%?
好,首先你花一百萬賺十二萬租金

沒錯
另外一個人,假設他跟你買一樣的價格一百萬
可是他沒錢,所以他全貸,請問一下他租金多少錢?
租金還是十二萬不會變

所以,這個房子有房貸跟沒房貸,租金會不會受影響?
當然不會啊

所以,如果有一個人他花0元,全貸買了這房子,租金不受影響,
還是十二萬,對吧!

可是貸款要利息,如果像你說的3%,那麼一年的利息就是三萬
他等於只收了九萬,小吳說

沒錯,所以你有沒有發現,他一塊錢都沒花,就賺了九萬
而你花了一百萬,賺了十二萬

誒?好像是這樣!小吳突然覺得他原本的邏輯似乎怪怪的

我再說一次,你花了一百萬賺十二萬,他一毛錢都不花賺九萬
十二萬減掉九萬,是不是就差三萬?

所以他跟我的差距只有三萬塊的差距?
所以你多花一百萬,和全貸買屋,是不是只有差3%?

真的ㄟ

結束了與放款員的對話後,小吳突然發現自己應該要好好考慮放款員的建議才對

你是否聽過,很多有錢人花的都不是自己的錢
這是因為他們懂得使用貸款額度和財務槓桿
在景氣好的時候,由於借款的利息很低,但在景氣差的時候,額度越高越有優勢
如果額度運用得當,不但可以因此大翻身,還可以就身邊的人

財務槓桿,白話來說,當你看到一筆買賣有利可圖
但手邊沒有資金時,會向銀行貸款,希望以買賣的高利息來cover銀行的低利息,從中賺錢

人無遠慮必有近憂
任何一個人要存到兩三百萬真的不容易
但要借到兩三百萬輕而易舉
尤其是在景氣差的時候,如果可以借到兩三百萬且懂得如何運用
會讓你的存款大躍進
所以,我會強調與其"花現金",不如多了解借錢及運用錢的方式
以免需要用錢時,只要想到1.賣房子/2.賣股票/3.賣爸媽的房子/4.賣爸媽的股票/5.賣祖產
真是情何以堪...

借錢,並不可恥, 因為貨幣會貶值

很多人就是因為不懂得怎麼借錢,在景氣差的時候,只能賣掉股票跟房地產
但是懂得借錢的人,可以不用賣股票跟房地產,反而在股災的時候
可以借錢出來照顧家人,車子和房子也不用賤價賣掉
甚至可以逆勢賺錢
所以,在景氣差的時候,借錢的威力很強,因此景氣好的時候
就要先設好理財型信貸跟理財型房貸,以便未來有資金上的需求時
金錢上有更大的調度空間