我現在到底應該買房子或者賣房子？

北京新浪網 (2017-05-03 16:04) 

作者：徐彬說投資

今天，我們用當時介紹的知識和一些最新的消息進一步分析一下這個問題。

大家可以看到，這段時間，有越來越多的城市頒布限購政策，北京的限購政策還在進一步收緊。看起來這次，政府不把房價給壓住就誓不罷休。

習主席前段時間強調，「房子是用來住的，不是用來炒的」。這句話看起來簡單，但是非常的到位，也非常的智慧。大家都知道，房地產是中國經濟的支柱。其實不僅在中國，在任何一個國家，房地產都是經濟的重要組成部分。美國2008年開始的經濟蕭條就是房地產市場崩潰所造成的。

房地產周期是影響經濟周期的一個重要因素。

房地產為什麼對經濟有這麼大的影響呢？

很簡單嘛。

l 蓋房子需要大量水泥、鋼鐵等原材料；

l 蓋房子需要大量的工程機械；

l 蓋房子需要大量的人力，因此可以提供豐富的就業機會；

l 房子賣出去以後大家還需要裝修、買家電。

所以房地產可以拉動非常多的行業。

我們再看的細一點。房地產市場的重要指標有房價、成交面積、和房地產投資額。到底哪些指標跟房地產拉動經濟是相關的？最直接的是房地產投資額，因為只有真正的蓋房子，才會拉動經濟。其次是成交面積，因為只有房子賣掉了，才需要蓋更多的，才會有房地產投資。有人會問了，為什麼成交面積是其次，而不是跟房地產成交額同樣重要呢？因為這裏面有一個必須考慮的因素，叫庫存。庫存的意思是已經蓋好，但是還沒有賣出去的房子。如果庫存很高，就算成交面積很大，也不會1:1的拉動房地產投資，因為只有蓋好的房子賣的差不多了，才需要蓋新的。

跟房地產拉動經濟最不相關的是房價。因為無論房子買1萬還是3萬，蓋100平米房子所需的成本是差不太多的，也就是可以拉動的經濟是基本差不多的。有人會說，房價上漲會有利於房子的銷售。真的是這樣嗎？我們說過，買房有兩種需求，一種是自住，一種是投資。對於自住，這也是我們常說的剛需，這部分人或因為結婚買房，或因為改善生活而買房，這些人看中的是房子的使用價值，因此根本就不是因為房價漲了才買房的。大家想想，如果自己因為要結婚，所以要買房，你會因為房價在漲，或者在跌而改變決定嗎？不可能。也許房價上漲的時候你會提前買，房價下跌的時候你會推遲買，但是你不會不買。什麼叫剛需，剛需就是必需品，你會因為雞蛋的價格在下跌而不吃雞蛋嗎？你不但不會不吃雞蛋，還會因為價格下跌而很開心。

如果一個人買房的唯一理由是房價漲了，那他一定是炒房的。所以房價的快速上漲，唯一受益的就是炒房的，其他所有人都是輸家。過去房價比較低，所以房價的快速上漲不會影響自住需求，還能刺激投資需求，所以客觀上對房地產銷售是有好處的，也間接拉動了經濟。但是現在房價已經漲到了高位，已經開始壓制自住需求了。而且炒房的人關心的不是房價的絕對值，而是漲幅。房價都已經這麼高了，不可能像以前那樣快速上漲，所以投資需求下降是必然的。不僅如此，高房價不但開始壓抑房地產需求，而且會產生各式各樣的社會問題。比如一線城市的服務業在持續萎縮，就是因為房價太高，很多服務業的打工者乾脆離開一線城市了。

大家想想，如果你是政府的決策者，你的目標是讓房地產對經濟的拉動最大化，同時保持社會穩定，你會怎麼做。相信，你也會像習主席那樣，嚴控房價，因為房價再繼續上漲，有百害而無一利。相信這次政府是動真格的，我聽說中央給各個城市都下了死命令，嚴控房價。歷史多次證明，政府想要把價格頂起來不一定成功，比如股市裡的救市有幾次是失敗的，但是如果政府想要把價格壓下來，從來沒有失敗過。所以估計未來房價很難再瘋狂上漲了。

當然，房價暴跌對於金融體系的衝擊太大，所以政府也會千方百計不讓房價暴跌。因此結論就很簡單了，也是跟我們之前多次說過的那樣。如果你買房的目的是自住，那麼，只要你負擔得起，隨時可以買。

如果你買房的目的是投資，我們建議還是算了，因為無論從基本面還是政策面看，投資房產的收益在未來不會很好。如果你持有多套房子，你可以計算一下租金收益率，如果租金收益率還達不到3%，建議你可以考慮賣掉一部分，因為未來房產的增值會比較有限。當然，賣房前你一定要學會如何做資產配置，如果你把房子賣了，但把錢存銀行，那就更加得不償失了。

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